2014年，赵永琳在美国西雅图创办了国内首家海外置业平台外居乐，他拥有长达17年中美两地高科技公司的产品研发、品牌营销与市场销售经验，曾在AMD公司任服务器总监，负责大中华区的服务器产品与数据中心解决方案。在他看来，今生的自我价值需要依靠创业来实现。
当然，赵永琳并不是一个人在战斗，合伙人之一沈均是他在杜克大学的校友，不仅具有金融背景，而且对于房地产投资经验丰富，先后有高晟投资银行和美国《财富100》的工作履历，擅长市场开拓和商务谈判。
另一位合伙人梁煜是美国海归硕士，技术出身，曾就职于Amazon总部，是一名充满激情的创业者，带领过多个创业项目，有四年互联网产品开发经验和三年技术团队管理经验。现负责外居乐整体技术研发与技术管理，管理和协调各个产品线组，规划技术发展路线和新产品开发。
当北京遇上西雅图
2013年，常年生活在北京的赵永琳重返西雅图，那年恰逢电影《北京遇上西雅图》公映， 很多中国人受电影的影响跑到西雅图购置房产，赵永琳的5个国内朋友也不例外，拜托他在西雅图帮他们看房。
起初，赵永琳担心朋友语言不通，特意找来华人房屋经纪人，“那时候不知道要到哪里去找，只能在华人超市售卖的报纸上看广告找经纪人”，好不容易找到了一名广东华裔，但因其在美国长期居住，沟通的方式和国内同胞存在差异，无奈之下，只能再另请高明。
这期间，赵永琳通过微软的朋友推荐，联系上一名兼职经纪人，却因为时间不合不告而终。直到朋友介绍了优秀的华人经纪人，跟他打交道才明白，“经纪人不仅要提供房源还要帮你谈价儿，甚至要对房屋结构一清二楚，相当于房屋架构师，而且对社区也要非常了解，会帮你出谋划策”，总之一个好经纪人真的不容易。
他也问过朋友为何不去找国内的海外置业公司，他们解释说国内的海外房源信息绝大部分都有问题，不仅网站房源少，并且刊登的房源基本上在一两年前就已经告罄。赵永琳了解得知，这些平台找美国华人经纪人合作，让其手动上传一些房源信息，但并不进行负责维护，用户致电咨询时，告知他们房子售出，以此为由向他们推荐其他的房子，而这种钓鱼的方式，是国内房地产网站普遍的商业模式。
经过一段时间的了解，赵永琳感叹国内海外置业行业并没有向用户提供优质的服务，当时有兴趣了解了这个市场，分析后觉得市场规模非常大，便初步有了做海外置业平台的想法。幸运的是，西雅图是全美两个最大房地产网站Zillow和Redfin的大本营，也是适合科技创业的城市，汇集了微软和亚马逊的工程师，“我在当时谈过大约60个华人工程师，每个人都对这个项目感兴趣，并愿意加入其中。
一年后，赵永琳挖来了亚马逊AWS（Amazon Web Service）3名技术大牛和一名Zillow的工程师，在美国西雅图市创办了国内首个海外置业平台——外居乐。2015年，外居乐中国总部落地魔都上海。
抑或是其在国内没有直接对标的公司，所以一提到房屋买卖，消费者便不自觉地将其与房屋中介公司等量齐观，面对这种误解与偏见，赵永琳和记者多次强调“我们一家以数据驱动的科技互联网公司”。
3年前，IT背景的赵永琳开始带队做外居乐，他过去对接的客户大多来自BAT、新浪、搜狐等国内互联网公司，向其提供服务器和的云计算CPU，所接触的事项与大数据密切相关，所以，“从一开始我们就是以数据为DNA的公司，通过数据来精准地满足用户的需求，以便更好地提升用户体验”。
论美国华人房产经纪人的重要性
众所周知，房地产是一个低频、高价、重决策的过程，美国绝大部分成交的是独栋别墅，而房屋的建造年代、面积大小、房子外形、装修与维护都不尽相同，因此价格高低不等。在这种情况下，一般的消费者没有能力与卖家去进行直接交易，所以房屋交易都是通过中间人来做，在美国称之为“地产经纪人”，买房和卖房各自配有一个地产经纪人，各自代表各自的利益去做交易。“美国在房源的控制上做的非常好，一个卖家只能找一个经纪人去卖房子，经纪人会将房源信息录入到经纪人协会中。”
赵永琳表示，做这个项目的原因是希望解决“用户找不到优秀的华人经纪人”这一痛点，为此，他特意考取了房屋经纪人执照，前不久刚完成经纪人执照的更新。他进一步解释，美国房屋经纪人和我国中介差异巨大，首先美国经纪人平均年龄是58岁，平均入行14年，7成是女性，92%的人有大学文凭。其次，经纪人执照需要通过考试，每两年需要在线上学满90小时，然后再次通过考试，才能更新经纪人执照，否则无法参加房屋交易。第三，在房屋交易前，经纪公司会为每一位经纪人购买保险，如果交易发生疏漏，保险公司会做出赔偿，不会发生“卷包走人”的现象。
过去，在美国房屋交易中，70%的买家是自己找到的房源，国内用户到美国置业遇到最头疼的问题是如何获取房源，因为房源信息全部掌握在美国经纪人协会手中，其作为非盈利机构，不会出售这些数据。据赵永琳回忆，与经纪人协会从谈判到最终拿下房源数据，整个过程漫长而又艰辛。
美国房屋的佣金很高，占房屋交易金额的3%，由卖家支付买卖双方经纪人共计6%的金额。这导致美国经纪人经常夸大自我宣传。在赵永琳眼中，缺乏数据支持的背后都是噱头。他介绍说：“外居乐有经纪人点评功能，通过这些点评我们可以把优秀的经纪人品牌在网站呈现，对经纪人起到了很好的宣传作用，也有助于用户挑选经纪人时心中有数”。
截至目前，外居乐从数据库中筛选出6000名资深经纪人与之合作，这些经纪人都有自己固定负责的区域，当用户有需求之后，在了解其意向购买的区域，可承受的价位，以及对经纪人的期望等等，来为用户匹配符合条件的经纪人。接下来，外居乐将为经纪人打造专属App，借助微信、微博等移动社交平台便于他们分享房源信息和海外置业的相关文章，为优秀经纪人更好的做个人推广。
美国不炒房 学区房是刚需
赵永琳表示，国内用户去年在美置业的市场规模在6-7千亿左右，赴美留学生数量约有36万，其中有20万人在美国读书超过8年，所以在海外购置学区房是刚性需求。正是如此，美国房屋交易市场的淡旺季也在一定程度上受到学区房的影响，“每年的2月底到9月份是旺季，10月至次年1月是房屋的淡季，一般很少有家庭会选择在第一学期搬家。
实际上，学区房的概念并不是仅是在中国，反而是美国的学区房最具有代表性，美国中产阶层非常注重孩子的教育，他们在选择房屋最重要的一点就是学区，只要是学区内的学校就可以保证孩子入学。“虽然在中小学更多的是发掘孩子的兴趣，但步入高中后，孩子的课业负担很重，像我家附近的一所很好的高中，学生每天早上7点到校，写作业也要写到将近凌晨，所谓的美国学生上学就是玩实际上并不准确。“
除了房源优劣，购买学区房关键是看社区内的学校数据，具体包括每所学校的所属区域，在全国、州内的排名以及学校的评分，这些数据可以向商业数据库中购买。而孩子在美国读书，父母还会考虑社区的安全性，和其他相关信息，因此，外居乐还提供当地的犯罪率信息、社区内的族裔比例、历史成交纪录、房屋租金以及价格走势等数据。
赵永琳透露，美国很少出现炒房现象，因为美国的学校经费主要来自于地产税，其中60%要交归学校，学校拿到的资金越多，就可以聘请更好的老师，引进更好的课程和设施。“房产税是房屋价格的1%，再加上每年房屋维修的费用，持有这套房子的成本还是很高的。”
从长期投资角度来看，美国是房产最抗冲击力的国家，房地产市场也很健康，是抵御通货膨胀的最佳工具。去年，外国人在美投资房产总额约为1.15万亿美元，占比美国房地产交易总额的10%。而中国的高净值家庭约有40%进行海外配资，但是配资只占到总资产的20%，与日韩等亚洲国家相比，赵永琳觉得这一数值太低。
“外居乐能够做到每小时更新一次房源，保证用户看到的房源信息都是及时、准确的”，一个原因就是美国西海岸房屋成交速度非常快，譬如西雅图从房屋挂牌到成交仅需要6天，如果信息不能及时同步到网站，对买家来说，“无疑损失了挑选一套好房子的机会”。
基于算法和API接口对数据进行获取、清洗、匹配和优化，外居乐每天要上线几千套房子，成交的房屋要及时下架。针对投资海外房产的用户，外居乐即将上线“投资回报率”的功能，通过房屋的租金、房产税、物业费和维修费等可以计算出回报率。
“数据+服务”进军加拿大
目前，外居乐网站单月UV在10万左右，其中40%的访客是美国华人，他们通过外居乐来联系经纪人购房，“这侧面反应了外居乐提供的服务质量完全达到华人的要求”，这令赵永琳非常欣慰。
他还表示，房屋交易是一条长产业链，涉及前期咨询、房屋搜索、匹配经纪人，也包括提供贷款、房屋托管、税务规划、财产继承等。这就决定了外居乐不是一家2VC的公司，而是面向经纪人的2B模式和面向购房者的2C模式。在海外置业这条赛道上，目前并没有直接竞争对手参与其中。况且，外居乐专门为华人提供服务，在用户群上存在差异，也不会与美国本土的房产置业公司构成竞争关系。
“买房子容易，但后续房屋的维修、托管要复杂得多。”外居乐从今年年后开始在西雅图推出了房屋托管服务，目前房屋管理数量已接近200套，房东只需下载平台开发的“乐房管家”App即可，上面不仅会显示租客的信息，租金到账信息，还提供房屋维修、房屋报税和购买保险等服务。
此外，外居乐正在尝试人工智能方向，譬如去追踪用户的行为，了解用户感兴趣的内容或服务，有针对性的进行推送。赵永琳如是说，外居乐在美国其他城市进行扩张的同时，将通过复制“数据+服务”的模式进军加拿大。
去年年底，外居乐获得了创新工场领投的千万级A轮融资。赵永琳坦言，公司目前已经实现收支平衡，不急于开启下一轮融资。公司计划未来涉足房地产金融领域，向用户提供房屋贷款，“80%的中国用户在海外置业选择现金付款，但外国人有一半以上选择贷款买房。一方面是中国人有足够的现金，另一方面很多中国人并不知道可以在美国进行房屋贷款”，因此他笃定，这会是一个大市场。
题图：123RF
