90 年代末,中国房地产行业开始起步,伴随着改革开放进程的加速获得了高速的发展;20 多年 “高杠杆+高周转” 的黄金时代后,房地产行业在持续的政策调控下增长逐步放缓,平均利润下滑。当 “金融+土地” 的政策红利退去,“三道红线” 也倒逼房地产行业步入精细化管理时代,这要求房地产企业在投资运营、产品打造、财务融资等方面具备更加精细化的管理能力。

与此同时,公募 REITs 的上市也给存量房运营管理带来了新的重大机遇:当新开发难度越来越大,开发收益越来越小时,对于存量商业地产的精细化运营能力才是房地产企业真正的价值体现。

仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事熊建平

运营自然涉及到数据的获取与分析,同时也需要运用前沿创新技术助力房地产数字升级。“精细化管理中还要用上各种各样在其他行业已有成效但在房产行业还在慢慢积累和孕育中的科技、互联网与数据的力量。” 仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事熊建平这样阐述商业地产精细化运营中的机会。10 月中旬,这家全球知名的房地产咨询机构推出了国内首个房地产全业态数字化资管 SaaS 平台——臻量,致力于打造集数据收集、分析、研究功能于一体的资产价值评估信息生态系统。

房地产 SaaS 需要生态合作

臻量定位地产数据集成商

目前,国内房地产数字化水平渗透率低,市场广阔。在房地产软件解决方案的需求驱动下,房地产 SaaS 的应用场景不断丰富,从财务管理、预算到销售,几乎已经囊括了商业地产大资管的完整闭环。

在房地产 SaaS 赛道的头部玩家中,既有金蝶、用友、SAP 等在软件服务领域有着深厚积淀的老兵,也有广联达、明源云等专注于建筑、房地产行业的黑马。这些龙头企业基本都已成功上市,在资本市场坐拥几百亿港币的市值。刚刚起步的臻量该如何应对其中的竞争?

对此,熊建平指出,在商业地产长长的产业链上,仅有 “投、融、管、退” 是远远不够的。如今从高端制造到互联网行业都已离不开对数据的分析,尽管部分头部企业占据了房地产 SaaS 的一些高点,但这个赛道中依然存在充足的投资空间。当参与方越来越多,才有可能形成一个生机勃勃的完整生态圈。

臻量在其中更多关注是一个新兴市场中生态化的合作机会,希望能够在生态圈中的一个环节体现自身的价值。“与其说是面对面的竞争,我们和相关服务商在相当长的一段时间可能更多是合作关系。”

由于各方参与者对数据的统计口径、计算方法以及标准存在较大差异,从业人员对数据的处理方式也导致房地产行业的数据质量参差不齐。地产行业缺少类似 Bloomberg 和 Wind 一样的全方位数据集成商,来为市场参与者提供资产价值的分析服务。

臻量定位于房地产领域的数据分析服务商,熊建平坦言,要成长为房地产行业的彭博或万得,臻量要走的路还很长,也希望更多人能加入这个更大的市场之中。

“首先,臻量要提高数据的广度与深度,覆盖各种类型的物业与不动产。目前,臻量已开放了物流行业高标库的数据库,下一步,臻量将在仲量联行多年数据积累的基础上,进一步开放办公楼与产业园区的物业数据库;其次,要输出有价值的分析,包括买卖双方不同角度的分析报告以及市场分析人士的数据;最后,还要进行平台的拓展,使平台更加贴近用户。目前,臻量以网页版的产品提供服务,未来也有可能采用 App 甚至是视频等多元化、跨平台的方式贴合新一代基金经理们的诉求。”

国内不动产管理尚未成熟

科技产品为市场降本增效

由于不动产与金融资产存在着天然差异,商业地产资产管理平台与传统的金融资产管理平台在管理的资产类型、服务的客户群体以及成熟度方面也存在着区别。

熊建平发现,不动产的投资方和以证券股票为代表的金融资产的投资方在投资回报、流动性及稳定收益方面存在不同的偏好。

“相对来说,不动产的投资人更愿意在资产组合中配置中等风险中等收益甚至是低风险低收益的一类产品;而金融资产投资者往往更能接受波动性、投资回报、投资风险相对较高的资产。”

另外,在国外,金融资产与不动产管理平台的成熟度相对一致,以黑石、华平、KKR 为代表的私募巨头所管理的都是房产与金融投资的组合资产;而在国内,以易方达、嘉实为代表的金融资产管理平台经过一二十年的发展已高度成熟,但尚未有平台大规模进入房地产资产管理。不过,针对商业地产的资产管理正在受到多方关注,已有新军在积极组建团队、制定策略,对这一市场进行长期的资产组合投资。

商业地产的标的五花八门,臻量会在规范化的基础上灵活运用收益法、市场法、成本法等评估模型,为每一位想了解不动产经营情况的资产管理的从业人员提供测算租金、空置率等数据的完备工具箱。

作为受疫情推动的线上经济之一,网购的渗透率与市场规模明显增长,由此也拉动了电商快递业务量的增长。消费升级提高了对物流仓储精细化管理的需求,由此出现了区分温度、洁净度、坡道仓、冷链仓储、全自动分发等高标准打造的仓库,而物流高标库市场出色的租赁表现也致使物流领域的投资热情高涨。

10 月 12 日,臻量平台上线当天即开放了物流高标库行业的数据库,也意在与行业各方探讨合作。依托于仲量联行 10 多年的评估咨询业务积累,臻量的物流数据库覆盖了中国 79 座城市,约 7200 万平方米的物流资产,占市场总量的 70% 左右。其中主要包含城市宏观及物流行业数据、高标仓储总量、平均租金、空置率、资本化率等评估参数。

熊建平表示,租赁结构显著影响着物流高标库的投资收益率,关键在于租赁方能否覆盖所在区域的市场需求。另外,锁定现在及未来的物流枢纽区域也是提升物流资产投资收益率的重要方法。臻量也希望通过其所提供的数据服务为用户发掘物流枢纽等重要节点,帮助用户节约运营成本,提高运营效率。未来,臻量也会与高德地图合作,为市场提供多层次的指导。

在平台不断的更新迭代中,臻量还将上线数字化租约管理与城市地图两个新功能。前者标志着臻量平台正积极打造投、管、运三大资产管理环节,为资管团队提供真正互联互通的一站式资管解决方案;而后者也将帮助资管团队进行市场分析、对标案例对比,决策投资分析、商业预测,从而提升业务决策效率与营收表现。