编者按:本文来自于微信公众号 “锌财经”(微信公众号:xincaijing), 动点科技经授权发布。

8 月 20 日~8 月 29 日,鼎家爆仓已经十天。

鼎家网络科技有限公司(以下简称 “鼎家”)在发出资金链断裂、停止运营通知的第 4 天,即宣告破产。从爆仓当天总部办公室的兵荒马乱一片狼藉,到现在现场维权者已经逐渐减少,甚至有人开始无奈地接受现实,鼎家的租客和房东经历了一场未曾想到的荒谬遭遇。

锌财经独家采访到此次爆仓事件的多方面知情人士及参与者,看到爆仓的鼎家和被从幕后牵出到台前的分期贷款平台互相推诿,相关人士默不回应。这场牵涉数千名租户及背后房东的长租公寓爆雷事件持续发酵。

两年前,国务院一纸《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,让长租公寓借着风口起飞,龙头企业开始涌现。

时间推进到两周前的 8 月 17 日,“长租公寓爆仓,一定比 P2P 爆雷更厉害”,我爱我家前副总裁胡景晖的这一 “金句”,伴随着鼎家爆仓,一时间刷爆了网络。

长租公寓行业市场还未厮杀成红海,寒冬就已来临?

第一天:爆发

鼎家破产倒闭的传闻一直不断。8 月 2 日,公司法人特发声明承认资金困难,并承诺会妥善解决。15 日,总部人去楼空,只留下散乱一地的文件。20 日,鼎家宣布因经营不善导致资金断裂,停止运营,寓团将成为业务承接方。

鼎家实际控制人、董事长魏永锋在爆仓事件后接受采访,称鼎家长租公寓以整租业务为主,截止爆仓事发,鼎家租客共计 1770 户,实际受损房东 880 户。8 月 1 号应支付的房东有 600 名,金额约 400 万,8 月 15 号应支付业主 280 名,金额约 280 万。目前这 880 名房东的租金都未支付,共计约 680 万元。

部分租客陷入了租金贷的风波之中。这种模式在长租公寓行业并不少见,平台在签订合同时引进第三方金融机构,由租客和第三方金融机构签订借贷合同,金融机构代替租客向长租公寓平台一次性交付一年或一段较长时间的租金,再由租客分期向金融机构偿还。

之前已有媒体爆出,有长租公寓平台为了快速回笼资金,在租客不知情的情况下,强行将交付房租的形式改成了分期贷款。本意是为解决租客租金压力的租金贷,被长租公寓平台蓄意隐瞒,更有甚者成为期限错配和沉淀资金挪用的隐患 “地雷”。

仔细推敲琢磨,这种模式就像一列连环船,经不得一点火星。一旦遇火,每个环节都岌岌可危。

从魏永锋接受的采访中可以复盘,他眼中鼎家爆仓的根源有三。

其一,爆仓的核心问题在于没控制好收房成本。因为行业竞争和业主的心理预期等原因,导致收房价格较高,鼎家在收房价格上增加了更高的客户成本,导致出租价格高、出房速度慢、空置率增加。

今年的 3~5 月,鼎家房源每个月都有四五百套处于空置状态,成本月蒸发毛估有 200 万元。

其二,2017 年鼎家全线进入公寓行业伊始就已经开始亏损。据魏永锋提供的资金流向来看,鼎家每月亏损五六十万到一百多万不等,目前累计亏损 3000 万左右。

分析亏损原因时,魏永锋将其归咎为 “公司运营成本比较重”。公寓整租利润单薄,鼎家通过人房比(即运营人员与房源的比值)提高效益,布置大量线下人员寻找房源。人力成本加上门店的运营成本,每月维持公司正常运转的成本在 250 万左右。

其三,魏永锋声称公司管理出现了贪腐现象。管理上的漏洞导致员工有了挪用房租、赚取水电差价的空间,给公司造成的损失超过 200 万,核心管理人员有 6 人,涉案人数有七八十人。

在有资金缺口的情况下,魏永锋希望把每月 1 日应付给房东的钱加上滞纳金延期到每月 15 日,通过陆续收回的租金再支付给业主。

但被开除的员工散播恶意消息,从而出现了集体挤兑现象,资金出现流动性危机,原本应在月初和月中付给共 600 多个房东累计 600 多万房租被延后,资金链断裂。

由于长期经营不善、资金缺口较大,获得的投资接近亏空,储备的租客押金所剩无几,贪腐的 200 万加上 1 日和 15 日要支付的 680 万房租,共计 800 多万元现金,成了压死鼎家的最后一根稻草。

关于魏永锋的说辞,锌财经向一位接近鼎家长租公寓业务的知情人士进行了求证。

该知情人士表示,鼎家高层的确涉嫌职务犯罪,目前公安已经立案侦查。

据一位鼎家房屋买卖的夏姓业务员透露,他所在的鼎家门店早在一个月前已经变更为加盟链家的德佑,公司信息变为 “杭州昌德房地产经纪有限公司”。锌财经经查询发现,昌德地产法人为鼎家董事之一的林虹飞,占股 10%,而鼎家高管徐岚任监事,占股 85%。

除了昌德,另有部分门店已经改为 “炎玉地产”,公司法人同样是鼎家高管。对此,魏永锋此前给出的解释是 “安抚高管”。

此外,夏先生还告诉锌财经,公司很多员工都没有拿到六七两月的工资,目前微信维权群里已有六十多人,还有一部分员工没有加群。

目前,部分员工已向劳动局提交资料维权。

第四天:发酵

8 月 23 日,两张新的通知悄然出现在鼎家总部的墙壁上。

鼎家贴出的告示中称,部分合同可以以短信形式终止,对于鼎家造成的损失,业主和租客可通过诉讼途径解决。此外,接管方寓团表示需要延长租赁期 3~5 年才能得到补贴。

但许多业主并不愿意续签,担心续签后再次发生类似的事。

这一天,曾作为鼎家分期贷款的第三方平台爱上街也被推上了风口浪尖。

魏永锋回应时称,与鼎家有金融合作的租客大概占了 20%,涉及到分期业务的资金约 600 多万。而鼎家与爱上街(更名前为 “51 返呗”)的合作开始于年初,今年 4 月已经停止。

根据企查查的信息显示,爱上街是一家提供金融服务的一站式品质生活平台。用户可以绑定支付宝,使用爱上街的芝麻信用分免抵押得分期贷款额度的服务。

锌财经联系爱上街的相关工作人员,该工作人员表示,爱上街与鼎家的业务停止前,分期业务占比大概只有 5% 左右。除了已经签订的合同,与鼎家合作的其他业务早已下线,最后一个用户审核通过的时间为 4 月 18 日。

舆论爆发当日,爱上街官方微信公众号 “爱上街商城” 便发布声明:爱上街已向鼎家垫付租客全部未付租金。此次事件涉及到通过爱上街平台分期的租客共计 243 名,爱上街与租客同为受害者。

第八天:僵持

8 月 27 日,在位于耀江文欣大厦的鼎家总部里,依旧徘徊着不甘心的房东和租客。

当锌财经记者来到鼎家所在的楼层,还未进门便听到夹带着杭州方言的争论声。

进入回字型的办公楼,摊在办公桌上的外卖,散落一地的文件,被推翻的椅子,记录着维权现场发生过的一切。

“租客跟我们没有关系的。” 一位短发女子来到现场,“我们一起到西湖区法院立案,要求提前终止合同。”

而一旁的一位受害者神色尴尬,转头对锌财经记者说:“我就是那个可怜的租客。”

短发女子将现场其他房东都拉入群后匆匆离去,而租客却被排斥在这个维权微信群之外,显得落寞。

10 多个门店,1950 套房源,1700 多位整租租客,其中 400 套房源被用于做租房贷。这 400 套房源的房东和租客两大阵营大多如楚河汉界泾渭分明,各自抱团。

也有一对房东和租户却没有针锋相对,反而一起来到了鼎家总部了解情况。

鼎家消息出来那天,邱女士就曾来过鼎家总部。“那天这边乌泱泱一片,房东都是来终止合同的。我在这里坐了三个小时,排了 300 多号,但是一共只处理了 30 多号。”

这天,晚上刚下班,邱女士和房东一起再度来到现场,但是连来维权的人都所剩无几了。

邱女士通过鼎家租了一年的房子,称自己在没有被通知的情况下办理了贷款业务。目前房子还有三个月到期,双方已经在商量如何提前结束合同。

“亏了三个月房租还算好的,房东也算体谅,没让我立刻搬出去。上回这边遇到一个男生,签了一套年租金 7 万的房子,刚搬进去一个月,工资还没发就要被’ 赶’ 出来了。” 邱女士苦笑道。

“希望有个负责人出来问清楚。” 可是此番前来,邱女士依旧没讨到一个说法。

收不到剩余房租,以此为主要收入来源的房东已经在物色新的租客。身负贷款与房租双重压力的租客经不起长时间的消耗,已经开始有人妥协认栽。而金融机构,也面临着收不回欠款的危机。

一道雷劈开了平静了一段时间的长租公寓市场之后,多方的对峙仿佛陷入了僵局。

鼎家事件第 8 天,受害者们依旧求助无门。当日,与鼎家同时深陷此次事件舆论风暴的爱上街,就 “鼎家事件” 在杭州召开媒体沟通会,宣布了如下处理结果:

“对于此事件中受影响的通过爱上街申请分期借款的租客,29 日起办理分期解除手续,予以全面解除账单,并向有关责任方追究其法律责任。对于爱上街与鼎家之间商业合作关系中的鼎家违约行为,公司将保留追究其法律责任的权利。”

鼎家方面的表态依旧停留在:“会积极处理后续事件,承担应有责任。完全弥补房东损失难以保证,但会积极协调各方,协助房东客户的解约和转签等工作,寻求最大程度减少房东损失。”

后续

宣布暂停运营之后,是否已经正式提交破产申请走流程?部分租客反映未被告知贷款,而魏永锋则认为是租客怕担责,问题出现在哪里?鼎家尚未付房租的 600 多套房子什么时候能付到房租?目前已经终止了多少合同?与金融机构的纠纷又将怎么处理?

带着这些问题,锌财经记者通过多番沟通,于 8 月 28 日下午联系到了鼎家执行董事兼总经理周峰淼,但周峰淼表示不再接受与鼎家相关的采访。当记者追问后续处理问题时,周峰淼则表示,此前已做较官方的发言,不愿再多透露其他细节。

而鼎家内部一高层也对记者表示,目前都按之前的发言善后,不适合继续披露现在的情况。

租金贷问题再一次被推到幕前,在引发大量租客和房东维权的同时,被诸多网民称为 “空手套白狼”,把风险转嫁给租客。诸多问题悬而未决,面对公众的质疑,相关负责人却仍然选择保持沉默。


锌财经采访了多位长租公寓的从业人员,了解鼎家爆仓事件对于目前长租公寓行业的影响。为何长租公寓大都会选择推出租金贷?租金贷是否合理?针对这些问题,锌财经对一位不愿透露姓名的业内高层人士进行了匿名采访。

Q:“收房价格高” 是租赁行业普遍现象吗?

A:这是行业恶性竞争引起的,新品牌进入市场都在哄抢房源。大家通过包租,收房价格越来越高,出租价格也会更水涨船高,但这些房源很难租出去。

Q:爆仓问题的根源在哪里?

A:这个行业盈利模式单一,回报周期长、利润率低,需要大量资金,用金融产品回笼资金很普遍。目前,整个长租行业是一个不盈利、做现金流的行业。鼎家并不是第一个因长租爆仓的公司,此前爱公寓等长租爆仓事件原因都相似。

Q:既然不盈利,长租公寓靠现金流存活吗?

A:平台依赖金融产品来做现金流。租客通过平台与金融机构签订租金贷,按月还房租,平台一次性拿到一整年的钱继续扩张,并且按月付房租给房东。这种模式没问题,但是平台或房东有义务要告知租客贷款的事宜。

Q:能否把长租公寓爆仓原因归咎于租金贷?

A:租金贷本质上可以为租客减轻负担,但是问题出在业务人员会坑蒙拐骗,不会告知租客这是一笔贷款。手里房源不成规模的二房东不还清贷款,直接跑路的现象也有。马上到年底退租高峰期了,可能会有更大规模的类似事件发生。