外居乐:这家数据驱动的海外置业平台上演了一出现实版的“北京遇上西雅图” | 创业

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2014 年,赵永琳在美国西雅图创办了国内首家海外置业平台 外居乐 ,他拥有长达 17 年中美两地高科技公司的产品研发、品牌营销与市场销售经验,曾在 AMD 公司任服务器总监,负责大中华区的服务器产品与数据中心解决方案。在他看来,今生的自我价值需要依靠创业来实现。

当然,赵永琳并不是一个人在战斗,合伙人之一沈均是他在杜克大学的校友,不仅具有金融背景,而且对于房地产投资经验丰富,先后有高晟投资银行和美国《财富 100》的工作履历,擅长市场开拓和商务谈判。

另一位合伙人梁煜是美国海归硕士,技术出身,曾就职于 Amazon 总部,是一名充满激情的创业者,带领过多个创业项目,有四年互联网产品开发经验和三年技术团队管理经验。现负责外居乐整体技术研发与技术管理,管理和协调各个产品线组,规划技术发展路线和新产品开发。

当北京遇上西雅图

2013 年,常年生活在北京的赵永琳重返西雅图,那年恰逢电影《北京遇上西雅图》公映, 很多中国人受电影的影响跑到西雅图购置房产,赵永琳的 5 个国内朋友也不例外,拜托他在西雅图帮他们看房。

起初,赵永琳担心朋友语言不通,特意找来华人房屋经纪人,“那时候不知道要到哪里去找,只能在华人超市售卖的报纸上看广告找经纪人”,好不容易找到了一名广东华裔,但因其在美国长期居住,沟通的方式和国内同胞存在差异,无奈之下,只能再另请高明。

这期间,赵永琳通过微软的朋友推荐,联系上一名兼职经纪人,却因为时间不合不告而终。直到朋友介绍了优秀的华人经纪人,跟他打交道才明白,“经纪人不仅要提供房源还要帮你谈价儿,甚至要对房屋结构一清二楚,相当于房屋架构师,而且对社区也要非常了解,会帮你出谋划策”,总之一个好经纪人真的不容易。

他也问过朋友为何不去找国内的海外置业公司,他们解释说国内的海外房源信息绝大部分都有问题,不仅网站房源少,并且刊登的房源基本上在一两年前就已经告罄。赵永琳了解得知,这些平台找美国华人经纪人合作,让其手动上传一些房源信息,但并不进行负责维护,用户致电咨询时,告知他们房子售出,以此为由向他们推荐其他的房子,而这种钓鱼的方式,是国内房地产网站普遍的商业模式。

经过一段时间的了解,赵永琳感叹国内海外置业行业并没有向用户提供优质的服务,当时有兴趣了解了这个市场,分析后觉得市场规模非常大,便初步有了做海外置业平台的想法。幸运的是,西雅图是全美两个最大房地产网站 Zillow 和 Redfin 的大本营,也是适合科技创业的城市,汇集了微软和亚马逊的工程师,“我在当时谈过大约 60 个华人工程师,每个人都对这个项目感兴趣,并愿意加入其中。

一年后,赵永琳挖来了亚马逊 AWS(Amazon Web Service)3 名技术大牛和一名 Zillow 的工程师,在美国西雅图市创办了国内首个海外置业平台——外居乐。2015 年,外居乐中国总部落地魔都上海。

抑或是其在国内没有直接对标的公司,所以一提到房屋买卖,消费者便不自觉地将其与房屋中介公司等量齐观,面对这种误解与偏见,赵永琳和记者多次强调“我们一家以数据驱动的科技互联网公司”。

3 年前,IT 背景的赵永琳开始带队做外居乐,他过去对接的客户大多来自 BAT、新浪、搜狐等国内互联网公司,向其提供服务器和的云计算 CPU,所接触的事项与大数据密切相关,所以,“从一开始我们就是以数据为 DNA 的公司,通过数据来精准地满足用户的需求,以便更好地提升用户体验”。

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论美国华人房产经纪人的重要性

众所周知,房地产是一个低频、高价、重决策的过程,美国绝大部分成交的是独栋别墅,而房屋的建造年代、面积大小、房子外形、装修与维护都不尽相同,因此价格高低不等。在这种情况下,一般的消费者没有能力与卖家去进行直接交易,所以房屋交易都是通过中间人来做,在美国称之为“地产经纪人”,买房和卖房各自配有一个地产经纪人,各自代表各自的利益去做交易。“美国在房源的控制上做的非常好,一个卖家只能找一个经纪人去卖房子,经纪人会将房源信息录入到经纪人协会中。”

赵永琳表示,做这个项目的原因是希望解决“用户找不到优秀的华人经纪人”这一痛点,为此,他特意考取了房屋经纪人执照,前不久刚完成经纪人执照的更新。他进一步解释,美国房屋经纪人和我国中介差异巨大,首先美国经纪人平均年龄是 58 岁,平均入行 14 年,7 成是女性,92%的人有大学文凭。其次,经纪人执照需要通过考试,每两年需要在线上学满 90 小时,然后再次通过考试,才能更新经纪人执照,否则无法参加房屋交易。第三,在房屋交易前,经纪公司会为每一位经纪人购买保险,如果交易发生疏漏,保险公司会做出赔偿,不会发生“卷包走人”的现象。

过去,在美国房屋交易中,70%的买家是自己找到的房源,国内用户到美国置业遇到最头疼的问题是如何获取房源,因为房源信息全部掌握在美国经纪人协会手中,其作为非盈利机构,不会出售这些数据。据赵永琳回忆,与经纪人协会从谈判到最终拿下房源数据,整个过程漫长而又艰辛。

美国房屋的佣金很高,占房屋交易金额的 3%,由卖家支付买卖双方经纪人共计 6%的金额。这导致美国经纪人经常夸大自我宣传。在赵永琳眼中,缺乏数据支持的背后都是噱头。他介绍说:“外居乐有经纪人点评功能,通过这些点评我们可以把优秀的经纪人品牌在网站呈现,对经纪人起到了很好的宣传作用,也有助于用户挑选经纪人时心中有数”。

截至目前,外居乐从数据库中筛选出 6000 名资深经纪人与之合作,这些经纪人都有自己固定负责的区域,当用户有需求之后,在了解其意向购买的区域,可承受的价位,以及对经纪人的期望等等,来为用户匹配符合条件的经纪人。接下来,外居乐将为经纪人打造专属 App,借助微信、微博等移动社交平台便于他们分享房源信息和海外置业的相关文章,为优秀经纪人更好的做个人推广。 

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美国不炒房 学区房是刚需

赵永琳表示,国内用户去年在美置业的市场规模在 6-7 千亿左右,赴美留学生数量约有 36 万,其中有 20 万人在美国读书超过 8 年,所以在海外购置学区房是刚性需求。正是如此,美国房屋交易市场的淡旺季也在一定程度上受到学区房的影响,“每年的 2 月底到 9 月份是旺季,10 月至次年 1 月是房屋的淡季,一般很少有家庭会选择在第一学期搬家。

实际上,学区房的概念并不是仅是在中国,反而是美国的学区房最具有代表性,美国中产阶层非常注重孩子的教育,他们在选择房屋最重要的一点就是学区,只要是学区内的学校就可以保证孩子入学。“虽然在中小学更多的是发掘孩子的兴趣,但步入高中后,孩子的课业负担很重,像我家附近的一所很好的高中,学生每天早上 7 点到校,写作业也要写到将近凌晨,所谓的美国学生上学就是玩实际上并不准确。“

除了房源优劣,购买学区房关键是看社区内的学校数据,具体包括每所学校的所属区域,在全国、州内的排名以及学校的评分,这些数据可以向商业数据库中购买。而孩子在美国读书,父母还会考虑社区的安全性,和其他相关信息,因此,外居乐还提供当地的犯罪率信息、社区内的族裔比例、历史成交纪录、房屋租金以及价格走势等数据。

赵永琳透露,美国很少出现炒房现象,因为美国的学校经费主要来自于地产税,其中 60%要交归学校,学校拿到的资金越多,就可以聘请更好的老师,引进更好的课程和设施。“房产税是房屋价格的 1%,再加上每年房屋维修的费用,持有这套房子的成本还是很高的。”

从长期投资角度来看,美国是房产最抗冲击力的国家,房地产市场也很健康,是抵御通货膨胀的最佳工具。去年,外国人在美投资房产总额约为 1.15 万亿美元,占比美国房地产交易总额的 10%。而中国的高净值家庭约有 40%进行海外配资,但是配资只占到总资产的 20%,与日韩等亚洲国家相比,赵永琳觉得这一数值太低。

“外居乐能够做到每小时更新一次房源,保证用户看到的房源信息都是及时、准确的”,一个原因就是美国西海岸房屋成交速度非常快,譬如西雅图从房屋挂牌到成交仅需要 6 天,如果信息不能及时同步到网站,对买家来说,“无疑损失了挑选一套好房子的机会”。

基于算法和 API 接口对数据进行获取、清洗、匹配和优化,外居乐每天要上线几千套房子,成交的房屋要及时下架。针对投资海外房产的用户,外居乐即将上线“投资回报率”的功能,通过房屋的租金、房产税、物业费和维修费等可以计算出回报率。

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“数据+服务”进军加拿大

目前,外居乐网站单月 UV 在 10 万左右,其中 40%的访客是美国华人,他们通过外居乐来联系经纪人购房,“这侧面反应了外居乐提供的服务质量完全达到华人的要求”,这令赵永琳非常欣慰。

他还表示,房屋交易是一条长产业链,涉及前期咨询、房屋搜索、匹配经纪人,也包括提供贷款、房屋托管、税务规划、财产继承等。这就决定了外居乐不是一家 2VC 的公司,而是面向经纪人的 2B 模式和面向购房者的 2C 模式。在海外置业这条赛道上,目前并没有直接竞争对手参与其中。况且,外居乐专门为华人提供服务,在用户群上存在差异,也不会与美国本土的房产置业公司构成竞争关系。

“买房子容易,但后续房屋的维修、托管要复杂得多。”外居乐从今年年后开始在西雅图推出了房屋托管服务,目前房屋管理数量已接近 200 套,房东只需下载平台开发的“乐房管家”App 即可,上面不仅会显示租客的信息,租金到账信息,还提供房屋维修、房屋报税和购买保险等服务。

此外,外居乐正在尝试人工智能方向,譬如去追踪用户的行为,了解用户感兴趣的内容或服务,有针对性的进行推送。赵永琳如是说,外居乐在美国其他城市进行扩张的同时,将通过复制“数据+服务”的模式进军加拿大。

去年年底,外居乐获得了创新工场领投的千万级 A 轮融资。赵永琳坦言,公司目前已经实现收支平衡,不急于开启下一轮融资。公司计划未来涉足房地产金融领域,向用户提供房屋贷款,“80%的中国用户在海外置业选择现金付款,但外国人有一半以上选择贷款买房。一方面是中国人有足够的现金,另一方面很多中国人并不知道可以在美国进行房屋贷款”,因此他笃定,这会是一个大市场。

题图:123RF