国内地产系数字科技第一股正在酝酿之中。

4 月 18 日,绿地金融成立十周年之际,一个重磅消息释出:绿地集团正在搭建以金融科技为手段的数字化科技平台——绿地数字科技有限公司(下称 “绿地数科”),作为绿地金融分拆上市的主体,将在三年内完成上市。

据了解,绿地数科正在进行业务调整、推进赴港上市,Pre-IPO 首轮战略投资人目前尚未敲定。

1.

碧桂园研发机器人、恒大造车建球场、万科养猪种蔬菜…… 地产大佬们的副业总令人津津乐道,而在头部房企中最不务正业的,当属绿地。

2017 年~2019 年,房地产业务在绿地整体营收中的比重为 46%,2020 年房地产营业收入占比为 45.%,这意味着 55% 的营收都是由绿地的非房地产业务贡献的。目前,绿地已形成以房地产、基建为主业,消费、金融等产业协同发展的综合经营格局。

企查查显示,绿地金融成立于 2011 年 4 月,作为绿地控股的战略性金融投资平台,绿地金融自 2014 年起步入发展的快车道,通过股权投资、债权投资、资产管理及资本运作、金融科技四大业务板块的布局,近五年累计实现利润总额超 150 亿元,纳税总额超 17 亿元,总资产规模超 370 亿元,从而成为绿地集团多元化产业布局的重要支柱。

2018 年至今,绿地金融正在经历其发展的第三阶段:逐步摆脱对资金、资本的依赖,搭建以金融科技为手段的引领平台。接下来,绿地金融将以 “打造数字生态,赋能产业升级” 为主要命题,借助大数据、人工智能、云计算、区块链等科技手段,全面承接绿地集团数字化转型的重要使命。

2021-2023 年,绿地数科将重点建设完整的数字科技平台,在现有基础上,资产端、供应链、C 端增量利润逐步释放,争取在 2023 年达到 60 亿元的利润规模,向千亿市值进军。

从小贷类牌照开始,绿地金融已经拿全了第三方支付、融资租赁、保理等基础性金融牌照。目前,绿地金融持有的牌照几乎涵盖了银行、证券、信托等行业,保险牌照也即将完成申领。

此外,互联网小贷、消费金融、互联网银行、互联网保险、互联网证券等为服务于数字经济的牌照也被绿地金融收入囊中,这都为其后续弯道超车积累了筹码。

2020 年 12 月,以绿地金融牵头联易融、北京协力创成参与组成的财团成功拿下新加坡数字批发银行牌照,银行筹建工作正在推进中,暂命名为绿联银行(GLLBank),预计注册资本不低于 1 亿美元。据了解,同期斩获数字批发银行牌照的还有蚂蚁集团旗下全资子公司。

2.

对于分拆上市这件事,绿地官方一贯地高调,媒体对此也颇为关注。

2020 年初,绿地控股董事长张玉良在媒体会上就曾表示,可能会在消费领域和基建领域进行分拆的探索。如果条件允许,会先尝试将其中一项业务分拆上市。

8 月 12 日,绿地集团执行总裁、绿地金融董事长、总裁耿靖在绿地数科的大湾区战略发布会上,谈及绿地数科未来的发展前景及登陆资本市场后的预期表现。

8 月底,外媒报道称,绿地金融计划在 IPO 之前至多融资 60 亿元,其估值或将增至 340 亿元。 路透看到的文件显示,绿地金融计划在 2021 年底之前在香港上市,上市前的估值目标超过 500 亿元,绿地金融 IPO 计划募资超过 91 亿元。

或许是受蚂蚁暂停上市的余震影响,绿地控股推迟了原定的上市计划。

2020 年 11 月,绿地控股集团全资子公司绿地数科正式注册成立。同时,绿地数科完成了对绿地金融的全资控股。12 月,绿地数科注册资本由 5000 万提高至 199 亿元,大股东由绿地控股变更为绿地金创。

为做大做强绿地数科的业务规模,绿地集团将众多资产注入其中,“权易宝” 运营主体上海易涟、曾归属绿地金融的上海绿穗、上海绿鹍都成为了绿地数科的全资子公司。

此前耿靖曾强调,未来,一切业务数据化、一切数据业务化正是转型升级的重要路径,绿地数科是承载这一历史使命的重要主体之一。

在做数字化升级、转型过程中,绿地把企业核心资源即 C 端客群,B 端产业链、供应链,A 端资产端进行全面的标准化、数字化、云端化,以数字科技手段重塑绿地集团产业内核。

其中,To A 指的是不动产使用权流转平台—权易宝;To B 指的是供应链金融科技平台;To C 指的是 G 优尊享会员私域流量服务平台。

绿地集团的构想是,绿地金融连接产业中众多的供应链企业,为 A(Asset)、B(Business)、C(Customer)三大数字科技应用平台提供数据变现的金融工具;而三大数字科技应用平台则通过积累、处理数据,帮助绿地金融旗下持牌机构开发数字金融产品,将绿地集团的千亿级产业链、万亿级消费场景、多元化线下空间,以及覆盖中高净值客群的私域流量进行融汇、整合。

3.

发展过程中,绿地金融一直对标蚂蚁集团、京东科技和苏宁金融等金融科技独角兽,绿地控股还通过关联公司间接持有蚂蚁集团少量股权,旗下资产数字化平台 “权易宝” 也致力于成为不动产业的 “天猫”。此外,上市主体从绿地金融到绿地数科的变化,也与京东数科去金融化、增大科技比重的逻辑相似。

在放出分拆上市消息的同时,绿地金融还表示正在上海地方政府、国资委以及央行的支持下,积极申请金融控股公司牌照,这与蚂蚁、京东近期的布局也如出一辙。

但如今蚂蚁、京东的上市计划先后因金融科技监管风暴而搁浅,后来者绿地金融似乎也很难独善其身。毕竟,蚂蚁们的业务重组和整改刚刚告一段落,科创板上市规则又收紧了一环。

近日,证监会发文表示将完善科创板 “硬科技” 的界定标准,并对科创板企业按照支持类、限制类、禁止类进行分类处理:对于金融科技、模式创新等类型的企业,将根据企业科创属性情况从严把关,限制在科创板上市;对房地产和主要从事金融投资类业务的企业,将禁止在科创板上市。

尽管数字科技类业务是绿地数科的重要部分,但就其三大平台的业务实质来看,不动产流转、供应链金融、会员服务等平台仍像是这几类传统业务的线上版本,科技属性并不强。与已上市的金融科技类公司相比,差异性和服务垂直度都不够明显。

虽然绿地集团暂定的上市地点是港交所,但此前蚂蚁科技集团 H 股的上市计划也曾因科创板上市暂停收到影响,表明了监管风险总带有不可预估性。

作为与消费、基建并驾齐驱的地产业之外的三驾马车之一,绿地数科的上市还将为绿地集团降负债作出贡献。

去年 8 月,央行、住建部约谈了 12 家重点房企,明确了重点房地产企业融资的三条红线。其中,绿地等三家房企因资产负债率、净负债率、现金短债比三个指标都不合格被归入红档。

目前,绿地控股正在加大力度主动去杠杆的力度。截至 2020 年年底,绿地控股资产负债率 88.28%、净负债率约为 106%、现金短债比约为 1.19,前两项指标虽有所下降但仍触及红线,归入橙色档后,绿地距监管要求还有不小的差距。

对绿地控股来说,通过分拆绿地数科上市提升资产估值,可以直接获取降负债效果。尝到了股权融资的甜头,为缓解资金压力,未来绿地控股或许会尝试分拆更多业务上市。